La construcción de la nueva Ciudad Universitaria 2 (CU2), de la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla (BUAP), en Valsequillo traerá consigo un desarrollo importante para la zona, por lo que podría incrementar hasta en un 100 por ciento la plusvalía inmobiliaria. Esto significa que, de concretarse la expectativa, terrenos, departamentos y locales duplicarán su precio actual ante la llegada de estudiantes y profesores que demandarán lugares para vivir, así como establecimientos comerciales y de servicios.
Representantes del gremio inmobiliario indican que este fenómeno no solo se verá reflejado en el lugar que será sede del nuevo campus universitario, sino también en todas las localidades que se encuentran a cinco kilómetros a la redonda, como San Francisco Totimehuacan, San Pedro Zacachimalpa y San Baltazar Tetela, en el municipio de Puebla, así como San Baltazar Torija, en Cuautinchan, entre otras.
Los entrevistados coinciden en que actualmente el costo promedio del metro cuadrado de tierra en todas esas zonas está en 500 pesos; la renta de locales, en mil pesos mensuales; el alquiler de un departamento, en 2 mil pesos, y la venta de una casa pequeña entre los 380 mil y 450 mil pesos. No obstante, una vez que se comience a construir el nuevo complejo de la máxima casa de estudios, todos ellos duplicarán su valor por el tema de la oferta y la demanda.
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Sin embargo, para que se logre este efecto multiplicador, urbanistas dicen que es indispensable que las autoridades estatales y municipales doten a todas las zonas aledañas al proyecto de los servicios básicos que no tienen, como luz eléctrica, agua potable, drenaje, alumbrado público, pavimentación de calles, transporte público y seguridad.
De lo contrario, esos lugares no serán atractivos ni óptimos para vivir, por lo que alumnos y catedráticos preferirán habitar en otros puntos del estado, aunque estén más alejados del nuevo campus.
Habrá un efecto multiplicador
Según Francisco Cuenca Benítez, presidente de la Red de Asesores Inmobiliarios, cualquier proyecto de infraestructura pública o privada trae beneficios de manera natural para el lugar donde se asienta.
En el caso de la construcción del CU2 de la BUAP, esta podría incrementar hasta en un 100 por ciento la plusvalía inmobiliaria, es decir, los terrenos, departamentos y locales podrían duplicar su precio.
Lo anterior, debido a que llegarán miles de estudiantes y profesores que demandarán lugares para vivir, así como establecimientos comerciales y de servicios.
“Al final, cada que llega un proyecto de esta magnitud, sí o sí, la zona genera plusvalía. La construcción de este nuevo complejo nos llevaría a elevar precios hasta en un 100 por ciento, aunque todo se irá dando de manera gradual (…) Este efecto se dará tanto en terrenos, locales y departamentos existentes, así como en los nuevos desarrollos”, precisa.
Por su parte, Carolina León Soriano, presidenta de la Asociación para la Defensa y Apoyo al Gremio Inmobiliario, indica que este aumento en la plusvalía inmobiliaria no solo se verá reflejado en Valsequillo, que es el lugar sede del nuevo campus universitario, también impactará positivamente a todas las localidades que se encuentran a cinco kilómetros a la redonda, como San Francisco Totimehuacán, San Pedro Zacachimalpa, San Baltazar Tetela y San Baltazar Torija, entre otras.
“Un proyecto así genera beneficios en una distancia promedio de cinco kilómetros a la redonda, pues un solo lugar no será suficiente para satisfacer la demanda de vivienda, comercios y servicios, Será bastante amplia el área de beneficio en caso de que se concrete la obra”, informa.
¿En cuánto se cotizan actualmente los inmuebles de la zona y en cuánto se cotizarán después?
Eduardo Ventosa Olivares, presidente de la Bolsa Inmobiliaria de Puebla, indica que actualmente el costo promedio del metro cuadrado de tierra en la zona de Valsequillo y sus alrededores es de 500 pesos.
Mientras tanto, la renta de locales está en mil pesos mensuales; el alquiler de un departamento, en 2 mil pesos, y la venta de una casa pequeña, entre los 380 mil y 450 mil pesos.
“Todos sabemos que, entre más alejado del centro, los costos de los inmuebles son más baratos. Por ello, en todos estos lugares que rodearán al nuevo complejo, y que se ubican de 40 minutos a más de una hora de la capital, encontramos terrenos o casas muy baratas, respecto a otras zonas”, afirma.
Para conocer una estimación de cuánto podrían costar este tipo de inmuebles, una vez que se comience a construir el nuevo complejo de la máxima casa de estudios, hay que tomar como referencia la declaración de Francisco Cuenca Benítez, presidente de la Red de Asesores Inmobiliarios, quien dice que subirán un 100 por ciento su valor.
En este sentido, se puede interpretar que el costo promedio del metro cuadrado de tierra podría ascender a mil pesos; la renta de locales, en 2 mil pesos mensuales; el alquiler de un departamento, en 4 mil pesos, y la venta de una casa pequeña, alcanzaría los 800 mil pesos.
Pobladores se preparan para las oportunidades económicas
El Sol de Puebla realizó un recorrido por los lugares aledaños a donde estará ubicado el CU2, con el objetivo de conocer el testimonio de los pobladores y saber cómo reciben la noticia de la llegada de un nuevo campus de la BUAP.
De manera general, los entrevistados coinciden en que será un proyecto que generará un desarrollo importante para las distintas zonas, por lo que se preparan para las nuevas oportunidades económicas y de negocio que se puedan presentar.
En este sentido, María del Carmen Aparicio Ramírez, habitante de la localidad de San Pedro Zacachimalpa, da a conocer que ella tiene un departamento en renta, que está compuesto por dos recámaras, sala, comedor y cocina.
Dicha propiedad la renta por 2 mil pesos mensuales; sin embargo, tras enterarse de que cerca de ahí se instalará el nuevo complejo universitario, ya piensa en aprovechar la oportunidad para generar más ingresos con su bien.
Al respecto, comenta que una vez que el proyecto se concrete, buscará alquilar su departamento por cuarto, exclusivamente para estudiantes, con el fin de obtener una cantidad más alta de dinero.
“Nosotros rentamos un departamento en 2 mil pesos, y luego no se alquila porque aquí no hay mucha demanda de vivienda. Considero que, con la llegada de muchos estudiantes, podré aprovechar la oportunidad para rentarlo por cuarto porque saldría mejor”, declara.
La mujer está consciente de que a corto plazo tendrá que realizar una inversión para amueblar el departamento y dotarlo de todos los servicios, como internet, para que los alumnos puedan vivir cómodamente.
En la misma sintonía se encuentra el señor Víctor, quien omitió dar sus apellidos por seguridad, pues relata que él también buscará aumentar el costo de la renta de su casa, la cual se ubica en la zona de San Baltazar Tetela, a unos 20 minutos de distancia del lugar a donde se construirá la nueva Ciudad Universitaria.
Sobre las características de su propiedad, dice que se trata de una vivienda de dos pisos que cuenta con tres recámaras, dos baños, sala, comedor, cuarto de lavado, cochera y jardín.
Señala que actualmente la renta en 4 mil 500 pesos, pero al convertirse el lugar en una zona universitaria, podría elevar su costo a 8 mil pesos mensuales, o en su caso, rentar cada habitación en 2 mil 500 pesos.
“Sin duda esto es una gran oportunidad para todos, aunque tampoco hay que caer en el abuso. Está claro que aumentará todo el tema inmobiliario, y pues todos los que nos dedicamos a esto veremos cómo se mueve el mercado”, informa.
Otro testimonio es el de Daniela Sánchez, quien es habitante de la zona de Valsequillo. Aunque ella no cuenta con una propiedad para rentar, tiene una papelería, la cual también se podría ver beneficiada con la llegada de estudiantes.
La construcción de la nueva zona universitaria lo ve como una oportunidad para ampliar su negocio y surtirlo con materiales más especializados que sean usados por los universitarios.
“Si esto sucede, sin duda voy a tener que ampliar mi papelería para cubrir la demanda de este tipo de artículos. Se me ocurre crecer en todo el sistema de impresión, computadoras y materiales más específicos, como para Diseño Gráfico, que es una carrera que vendrá aquí”, refiere.
Falta infraestructura pública
En ese mismo recorrido, esta casa editorial aprovechó para recorrer Valsequillo, que será la sede de este complejo, con el fin de exponer cómo se encuentra actualmente.
A grandes rasgos se pudo constatar que es una zona olvidada y poco desarrollada, ya que aún cuenta con grandes extensiones de terreno que no han sido explotados para el tema inmobiliario.
Además, tampoco cuenta con muchas obras de infraestructura pública, pues muestra un rezago en cuanto a pavimentación de vialidades, alumbrado y distribución de agua potable.
Por si fuera poco, no se perciben inversiones privadas que generen una gran derrama económica para el lugar, pues solo se encuentran asentados pequeños negocios comerciales y de servicios.
Abundan las tiendas de abarrotes, estéticas, papelerías, ferreterías, tortillerías, panaderías, verdulerías, fruterías, farmacias, así como negocios de ropa y zapatos.
Sobre esta situación, Juan Alberto Vázquez Muñoz, profesor de la facultad de Economía de la BUAP, informa que haciendo un análisis más profundo sobre los efectos positivos que traerá la construcción del nuevo complejo, pudo concluir que la zona tendrá un desarrollo muy importante.
Esto quiere decir que Valsequillo no solo se dotará de servicios, sino también de proyectos e inversiones privadas, por lo que podrán llegar centros de entretenimiento, plazas comerciales, restaurantes, entre otras actividades productivas.
“Llevar más movilidad a la zona hará que se tengan otras necesidades de servicio, como lugares para comer o salir a entretenerse (…) El beneficio no solo será en el aumento de la plusvalía inmobiliaria, sino también tendrá un efecto multiplicador, que se refiere a que se demandarán más negocios”, concluye.
Que el gobierno dote de servicios a las zonas
A pesar de las expectativas que prevén los inmobiliarios, el urbanista Rafael Herrera Vélez dijo que, para lograr ese efecto multiplicador en la plusvalía de los inmuebles, a raíz de la construcción de CU2, será importante que las autoridades estatales y municipales doten a todas las zonas aledañas al proyecto de los servicios básicos que hoy no tienen.
Entre los principales se encuentran la luz eléctrica, pavimentación de calles, el agua potable, drenaje, alumbrado público, transporte público, así como seguridad y vigilancia.
De no atender estas necesidades, esos lugares no serán atractivos ni óptimos para vivir, por lo que alumnos y catedráticos preferirán habitar en otros puntos del estado, aunque estén más lejanos al nuevo campus.
“Como urbanista veo que el proyecto es muy viable, sin embargo, lo que faltará para tener éxito es que las autoridades vean como le harán para satisfacer la demanda de servicios básicos en todas las poblaciones que estarán cerca del campus, ya que muchas de ellas tienen problemas de abasto (…) Esto es algo que el gobierno debe considerar y proyectar, pues eso hará que la gente decida o no habitar en la zona”, aclara.
Agregó que otro problema que provocará la falta de servicios es que los desarrolladores de vivienda no se animen a construir nuevas zonas habitacionales, ya que no lo verán como un negocio rentable.
“Imaginemos que los inversionistas construyen algo en donde no hay servicios básicos o están escasos. Está claro que va a ser difícil vender y rentar, por lo que no lo verán como negocio (…) Ahorita el desarrollador se va a esperar a que pongan la primera piedra del campus y que doten de servicios a todos esos lugares, para poder arriesgarse a invertir”, concluye.
¿Qué se sabe del proyecto hasta el momento?
Hasta el momento, lo único que se sabe de la creación de Ciudad Universitaria 2 es que tendrá una inversión bipartita de mil 200 millones de pesos, de los cuales, la mitad será otorgada por el gobierno estatal y la otra por la BUAP.
Este espacio estará situado en el actual Ecocampus de la institución educativa, mismo que se encuentra en la zona de Valsequillo, al sur de la ciudad de Puebla. Se planea que sea construido sobre un predio de 112.9 hectáreas, donde 30.07 están protegidas (en las que no se puede construir nada mientras no se modifique el uso de suelo) y 48.2 sirven para realizar edificaciones.
En el lugar se impartirán 29 ingenierías y licenciaturas, entre las que destacan Ciencia de Datos, Ciberseguridad, Biomédica, Arquitectura, Diseño Gráfico, Urbanismo y Diseño Ambiental, Biología, Computación, Farmacia, Químico Farmacobiólogo, Química, Gestión de Ciudades Inteligentes y Electrónica.
Según la rectora de la universidad, Lilia Cedillo Ramírez, la construcción y consolidación de este nuevo campus se dividirá en tres fases. La primera, que empezará en 2024, contempla el ingreso de todos los estudiantes que se inscriban a las licenciaturas ya mencionadas.
La segunda, que se espera ocurra en 2030, consiste en que el 100 por ciento de la matrícula de licenciaturas y posgrados ya estén en este nuevo lugar.
La tercera fase se concretará en el año 2050, cuando, según las estimaciones, el sitio se consolide como un nodo de crecimiento e investigación científica.
