Del primer semestre de 2022 al mismo periodo de 2023 la compra de viviendas en remate o que atraviesan por un proceso judicial incrementó 30 por ciento en el estado de Puebla. Este tipo de inmuebles representa una opción más atractiva para las personas que buscan hacerse de una propiedad, pues su valor comercial llega a ser hasta 60 por ciento más bajo que el de las casas y departamentos que se comercializan bajo el esquema convencional.
El presidente local de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Alejandro Muñoz Muratalla, dio a conocer que en los primeros seis meses del año pasado se adquirieron en la entidad mil 535 casas en estas condiciones y que en éste la cifra subió a dos mil.
Los 10 municipios que registraron la mayor demanda de inmuebles vendidos por esta vía fueron Huejotzingo, Puebla, Tehuacán, Amozoc, Tecamachalco, Tepeaca, Chalchicomula de Sesma, Cuautlancingo, Teziutlán y San Martín Texmelucan, respectivamente.
“Actualmente existen tres opciones para que las familias adquieran una vivienda, que son por medio del Infonavit, crédito hipotecario y en remate. Este último está llamando mucho la atención entre las personas por su bajo precio, y más si tomamos en cuenta que la gente está afectada por la pandemia y por la inflación”, refirió.
El empresario explicó que las ventas bajo este procedimiento consisten en un proceso judicial en el cual un juez ordena la venta de una propiedad que ha estado en litigio, ante una demanda por parte del acreedor por el incumplimiento de obligaciones del deudor. Al caer en este escenario legal, tiene que venderse lo más rápido posible y suele ofertarse por un precio mucho más bajo.
¿Por qué una casa en remate es hasta 60% más barata?
De acuerdo con el Banco Santander, el crecimiento de la compra de casas bajo dicha categoría se debe a que son una opción más atractiva para los compradores, ya que su valor comercial puede disminuir desde 30 por ciento hasta 60 por ciento.
En este sentido, el director ejecutivo de Banca Particulares de la institución financiera, Antonio Artigues Fiol, informó a este diario que el hecho de que sean más baratas respecto a otro tipo de inmuebles es resultado de una serie de características con las que cuentan.
El principal factor que hace que su costo baje es que las casas se encuentran dentro de un proceso judicial, y entre más reciente sea el litigio entre las partes involucradas, el interesado podrá encontrarlas a un precio más accesible.
También influyen los aspectos físicos de la propiedad, es decir, todos aquellos daños que le hayan ocasionado sus anteriores dueños, como pueden ser maltratos en paredes, puertas, ventanas y pisos.
Asimismo, se toman en cuenta todos aquellos adeudos que dejaron en la propiedad sus ocupantes, entre los que se encuentran los pagos de agua, luz y predial, por mencionar solo los más recurrentes.
“Todos estos aspectos son los que toma en cuenta una institución bancaria a la hora de rematar una vivienda. Imaginemos que el proceso judicial apenas inició, que la casa tiene desperfectos físicos y además tiene adeudos, pues el banco sabe que no la puede vender a un precio más alto, sino todo lo contrario, pierde valor en el mercado”, indicó.
Ante este panorama, El Sol de Puebla realizó una investigación en plataformas que se dedican a la venta de casas con el fin de hacer un comparativo del costo de una vivienda nueva contra una en remate.
La página Inmuebles 24 informa que una vivienda usada en la colonia Jardines de San Manuel, ubicada al sur oriente de la ciudad de Puebla, vendida de la manera habitual, tiene un valor promedio de 2 millones de pesos.
Mientras tanto, la plataforma Icasas expone que una casa bajo esta modalidad en el mismo lugar se puede encontrar hasta en 700 mil pesos, es decir, un 65 por ciento más económica.
La misma situación pasa en San Pedro Cholula, donde el valor aproximado de una propiedad usada, sin conflicto legal previo, oscila en millón y medio de pesos, mientras que una en liquidación se encuentra hasta en 600 mil pesos, lo que muestra una diferencia del 60 por ciento.
Emmanuel Alejandro aprovechó la oportunidad
Desde hace más de tres años, Emmanuel Alejandro Espinosa, un joven de 35 años de edad, se puso la meta de adquirir una vivienda propia, sin embargo, no la había podido cumplir debido a que las casas que cotizaba se salían de su presupuesto.
Fue a finales de 2022 cuando escuchó hablar de las casas en remate, por lo que comenzó a buscar varias opciones y se percató que eran más económicas, lo que llamó su atención.
Desde entonces solicitó la asesoría de un experto en temas inmobiliarios, quien lo acompañó en todo el proceso de búsqueda, hasta que halló un departamento en San Pedro Cholula con un valor al público de 500 mil pesos.
“Estuve cotizando por varios años y la verdad es que las casas no bajaban de 900 mil pesos, y para serte sincero no contaba con ese dinero. Un día, un conocido me platicó de las casas en remate, y quedé muy sorprendido, ya que encontré, lo que ahora es mi departamento, a un precio mucho más bajo de su valor real en el mercado”, compartió.
Reconoció que al inicio dudaba de que fuera algo real, sin embargo, sintió confianza al estar asesorado en todo momento por un profesional inmobiliario, quien se encargó de darle certeza de la propiedad.
A pesar de esto, dijo que no todo fue como esperaba, ya que tuvo que hacer gastos extras que no tenía previstos puesto que la vivienda tenía adeudos en la luz y agua, así como algunos daños físicos en las paredes.
“No todo lo que brilla es oro, y la verdad es que entendí muy bien este refrán cuando compré mi departamento. Por un lado, aproveché la oportunidad de adquirirlo a un costo más accesible, sin embargo, hubo riesgos a los que me enfrenté, como fue desembolsar más recursos para arreglar la casa y ponerla al corriente en ciertos pagos”, concluyó.
Litigios de casas en remate duran hasta 10 años y hay que pagar de contado
Comprar inmuebles en remate puede parecer una opción atractiva porque se destina una inversión significativamente menor. Sin embargo, como en todo, también hay riesgos que se corren.
Anselmo Chávez Capó, profesor de la Licenciatura en Administración Financiera y Bursátil de la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP), apuntó que una de las principales desventajas de este tipo de inmuebles es que no se puede ocupar ningún tipo de crédito para su adquisición, es decir, se debe pagar de contado.
También se debe esperar hasta que finalicen las operaciones judiciales para tomar posesión del inmueble, mientras tanto, no se puede visitar la casa, por lo que únicamente se puede conocer por medio de fotografías o planos.
Hay que estar conscientes de que si existen pagos que no están al corriente como el predial, agua u otros servicios, el comprador será el responsable de cubrir las deudas, lo que implica un gasto adicional.
“La situación económica nos lleva en muchas ocasiones a querer acceder a un inmueble más barato. Las personas prefieren pagar de contado 800 mil pesos a endeudarse por años (…) Sin embargo, no se fijan en los riesgos a futuro, pues nos puede salir después más cara en arreglar una vivienda con estas condiciones y ponerla al corriente”, advirtió.
Con este panorama, el especialista refirió que una casa en remate no es una buena opción para aquellas personas que quieren tener una posesión inmediata, y tampoco para los que buscan que su recurso obtenga frutos a corto plazo.
“En resumen, son inmuebles que tienen ciertos problemas, por lo que hay que investigar mucho, pues de lo contrario, las personas se pueden meter en un problema judicial que llega a durar hasta 10 años”, finalizó.
Consejos para comprar una casa en remate
Aunque no es tema en el que intervenga directamente, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) dio a conocer una serie de consejos para todos los interesados en adquirir una vivienda que esté en remate.
El primero es acudir con un experto o un asesor inmobiliario, pues este ayudará a evitar que las personas sean víctimas de algún tipo de fraude durante todo el proceso de compra.
De igual forma, es indispensable investigar las razones por las cuales se está rematando la casa o departamento, conocer su situación legal, así como las condiciones físicas en las que se encuentra.
También es relevante saber qué es lo se está comprando, ya que existen dos opciones para adquirir una, las cuales son a través de la sesión de derechos litigiosos o de la sesión de derechos adjudicatorios.
El primero se refiere a que el interesado adquiere los derechos de la demanda, es decir, asume la responsabilidad de completar el proceso judicial, y solo podrá proceder a la escrituración hasta que se concluya el juicio.
El segundo, que es el más recomendable, es cuando el banco demandó al deudor de una hipoteca y ganó el juicio de adjudicación, pero todavía no ha escriturado la propiedad.
Por ello pone el inmueble a la venta a precio de remate, para recuperar los gastos del juicio y así obtener una ganancia. Aquí el comprador paga el precio de remate al banco y continúa por su cuenta con el proceso de escrituración, así como el proceso de posesión de la propiedad.
Finalmente, otros consejos que dio el instituto es que no se debe dar ningún anticipo. Los pagos se realizan por medio de transferencias electrónicas, el proceso se debe hacer ante un notario público y hay que comparar las opciones del mercado.
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