Adquirir inmuebles en remate sin el asesoramiento legal de un especialista puede ser la entrada a un enredoso proceso judicial interminable, que puede derivar en altos costos de representación y litigios adicionales a la propia compra, advirtió Fabrizio Pizar Rojas, maestro en Administración de Empresas de Servicio por la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP) y especialista inmobiliario con más de una década de experiencia.
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En entrevista con El Sol de Puebla, el también propietario de Pizar Consultores y protesorero del Consejo Coordinador Empresarial Puebla aseguró que la venta de viviendas en remate suele arrastrar consigo varios conflictos legales que deben ser solventados por el comprador. Por ese motivo, advirtió que adquirir bienes bajo este esquema puede ser de alto riesgo.
Según el especialista, un remate inmobiliario se da luego de que un comprador deja de pagar su vivienda y la hipotecaria utiliza el bien como objeto de garantía. Por lo tanto, con el objetivo de salvar la inversión hecha en la propiedad, la institución que otorgó el crédito permite a compañías externas comprar los litigios o las propias viviendas por un costo menor al valor de la misma. Dichas empresas ofrecen los procesos judiciales bajo la promesa de que poseerá el inmueble una vez que el conflicto jurídico termine y se falle en contra del deudor.
Tipos de remates
De acuerdo con Pizar Rojas, en el mercado inmobiliario existen al menos dos tipos de remates, cuando se adquieren los derechos litigiosos de un embargo y cuando se adquiere una propiedad libre de cargas legales.
El primero de ellos, enfatiza el especialista, suele ser el más común, pues la mayoría de inmuebles en estas condiciones son el resultado de una transacción insatisfactoria entre una persona y una institución crediticia, generalmente debido a la falta de pago por parte del cliente.
Dichas ofertas suelen anunciarse como casas, departamentos o terrenos en remate, usualmente a precios considerablemente más bajos al valor de la propiedad. No obstante, el producto en cuestión es más bien la adquisición de los derechos del proceso judicial.
Para entenderlo mejor, el experto egresado de la UPAEP explica que el producto común en estas transacciones es el traspaso de un litigio. Esto implica que el comprador podrá obtener el beneficio del mismo, en este caso la propiedad, pero también se hará responsable de llevarlo a cabo, lo que puede generar gastos adicionales a los de la propiedad ofertada.
El segundo tipo de remate se refiere a la oferta del inmueble sin procesos judiciales. No obstante, Pizar Rojas advierte que esta alternativa es poco común, a menos de que se realice a través de consultoras o agentes inmobiliarios que previamente dieron solución a los litigios. Para ello es necesario acercarse directamente con dichas compañías, enfatiza el experto.
“Cuando hablamos de inmuebles en remate lo que debemos saber es si compramos propiedad o si compramos juicios o derechos litigiosos de algo, esa es la diferencia”, expone.
El experto remarca que las condiciones del producto en remate deben estipularse mediante un contrato debidamente legalizado. Para asegurarse de la veracidad de las ofertas, el comprador interesado debe asesorarse por personal especializado, pues señala que en muchas ocasiones las personas suelen confundir la intermediación de los notarios públicos en el proceso con la idea de que la transacción en cuestión abarca solamente el inmueble y no los litigios.
“¿Dónde suelen estar los engaños? Te llevan con el notario y dicen, ‘vamos a firmar con el notario’, y entonces tú vas muy confiado porque dices, ‘si es con notario, está bien’. No. Pregúntale al notario, porque el notario sólo hace la ratificación de firmas, pero tú estás muy confiado en que estás comprando una cosa segura, cuando el notario sólo ratifica lo que dos particulares han prometido hacer”, añade.
Aunado a lo anterior, Pizar Rojas argumenta que los remates son considerados instrumentos legales de venta. No obstante, advierte que dichos procedimientos se vuelven ilícitos cuando se engaña a los compradores y no se ofrece transparencia sobre el producto en cuestión.
“No es que sea ilegal, el problema es que te están vendiendo la verdad a medias”, enfatiza.
Riesgos
De acuerdo con el especialista consultado por El Sol de Puebla, cuando una persona opta por adquirir un inmueble en remate la mayoría de las veces obtiene la promesa de compraventa al finalizar el litigio. No obstante, este tipo de procedimientos judiciales pueden durar varios años.
Pizar Rojas argumenta que “lo barato sale caro”, pues cuando una oferta inmobiliaria se observa atractiva, generalmente con precios por debajo del valor comercial de la propiedad, es muy probable que se esté ofreciendo un producto con un proceso judicial de por medio.
Además, el experto señala que usualmente se cometen fraudes a través de este tipo de negocios, especialmente cuando el comprador carece de experiencia. Lo anterior debido a que en varias ocasiones la empresa ofrece la promesa de compraventa del inmueble, pero esto no tiene ningún valor, pues en realidad no existe ningún producto tangible.
“No recomiendo que los compradores de a pie, o sea, quien no se dedica a esto, compre en remates. No lo recomiendo porque no lo entienden, y entonces el problema de no entender es que no sabes lo que estás firmando. Te van a decir que en tres o cinco meses te van a firmar la propiedad, pero no tienes ni la menor idea”, lanza el egresado de la UPAEP.
Y añade: “Si a ti te llega la oferta de un remate, acércate a un profesional inmobiliario y, preferentemente, a un abogado inmobiliario ético que te explique la situación en la que se encuentra el inmueble en cualquiera de los supuestos”.
Por si esto fuera poco, el propietario de Pizar Consultores advierte que no sólo se puede perder el monto invertido en la transacción, sino que también puede ocasionar gastos adicionales de representación legal contra quien resulte responsable por el acto fraudulento.
“Yo entiendo que los remates están satanizados, y la respuesta es sí, que se queden satanizados (...) No compres un derecho litigioso, no compres una promesa de compraventa de algo que no ha sucedido”, opina.
En relación a si la persona que poseyó previamente el inmueble puede alegar derechos sobre la propiedad, el experto puntualiza que en todos estos casos los dueños anteriores pueden iniciar un proceso judicial, lo que puede arrastrar todavía más problemáticas a quienes adquirieron el espacio en remate.
Recomendaciones
Frente a ese contexto, el también agente inmobiliario resalta que una persona debe evitar adquirir un inmueble en remate, a excepción de que el interesado tenga asesoría especializada, o bien se realice a través de las carteras de instituciones como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE).
“Hay despachos de abogados que terminan los procesos de demanda y después, ya que lo tienen en propiedad, lo venden, eso sería el idóneo”, considera.
Agrega que el remate inmobiliario es una práctica común, especialmente en zonas habitacionales de alto valor comercial, como conjuntos residenciales de interés social.
En ese sentido, Pizar Rojas destaca que este tipo de ofertas crecen cuando a nivel macroeconómico se observa un descenso, es decir, que la economía regional o nacional presentan una conducta decreciente. Lo anterior debido a que ese panorama propicia el endeudamiento y, a su vez, la incapacidad de pagar para muchas personas.
Finalmente, señala que muchos de estos anuncios se tornan atractivos para los compradores, especialmente porque los bienes en cuestión son de índole habitacional, y debido a que los precios suelen ser considerablemente bajos. Esta situación resulta interesante para quienes no cuentan con el capital suficiente para adquirir una casa o departamento nuevo o seminuevo.
No obstante, el experto advierte que si un inmueble se promociona a un valor inferior al 50 por ciento de su valor comercial, es pertinente encender las alertas y solicitar acompañamiento profesional, pues aunque varios litigios pueden solucionarse, es necesario invertir tiempo, recursos y atención para garantizar un resultado favorable para la inversión.
