Las lagunas legales favorecen la venta de inmuebles fantasma o inconclusos en Puebla. Esta práctica fraudulenta, que se agudizó en los últimos 15 años, se ha convertido en una mina de oro para estafadores, algunos de ellos empresarios de fuera, quienes encontraron en las zonas de mayor plusvalía una oportunidad para fraguar los engaños, coincidieron especialistas.
Conforme los polígonos de mayor crecimiento económico en la entidad crecen y se fortalecen, como las zonas de Angelópolis y Cholula, por mencionar algunos, los fraudes derivados de la venta –o preventa– de viviendas inexistentes se convierten en una práctica cada vez más recurrente.
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Fabrizio Pizar Rojas, maestro en Administración de Empresas de Servicio por la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP), asegura que las estafas cometidas a partir de la preventa de inmuebles intangibles ocurren desde hace más de una década en el estado, pero resalta que este tipo de actos se incrementó en los últimos años.
“Entre mayor número de desarrollos, tanto verticales como horizontales, así como el crecimiento de las zonas de plusvalía, aumenta el nivel de deseabilidad de esta zona, y en los mercados, como Puebla, que se han hecho más grandes, aumenta el nivel de [fraudes en preventa]”, argumenta.
Por su parte, el abogado egresado de la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla (BUAP), Bruno Lee Taveira Da Costa Pechir, quien ha acompañado algunos casos de fraude en la entidad, advierte que los timos cometidos en el sector inmobiliario son imparables, pues subraya que existen varias lagunas legales que permiten a empresarios promocionar sus proyectos habitacionales sin siquiera tener la solvencia económica para construirlos.
Identifican dos formas de estafa
De acuerdo con Pizar, quien es consejero nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), existen dos tipos de fraudes derivados de la preventa de casas o departamentos en Puebla.
El primero, que es el más común, ocurre cuando una constructora ofrece a sus inversionistas un proyecto habitacional en un inmueble escriturado, ya sea a nombre de la empresa o de un particular, pero nunca concluye su construcción.
Según el experto, este modo de estafa suele estar acompañada de las falsas promesas de entrega por parte de la empresa a cargo del proyecto, sin embargo, y pese a que existe un sitio físico de construcción, los trabajos se suspenden o paralizan por completo, sin que exista garantía de entrega a los compradores.
Luego existen los supuestos desarrolladores que promueven departamentos y casas a través de internet o incluso publicidad física, pero que carecen de la posesión del inmueble.
Como la preventa de viviendas es una actividad común en las ciudades de alto crecimiento, como Puebla, debido a que la mayoría de proyectos inmobiliarios se erigen en poco tiempo, muchos empresarios convencen fácilmente a sus clientes de comprar mediante los dos modos mencionados anteriormente, pese a que varias veces no existe más que una maquete como garantía de la construcción.
Pizar explica que la falta de regulación del mercado inmobiliario en Puebla ofrece puertas de salida fácil y sin consecuencias a los presuntos constructores y vendedores, lo que deja en cierto grado de indefensión a los inversionistas.
Por si eso fuera poco, el especialista destaca que muchos compradores adquieren viviendas en preventa sin siquiera tener la certeza jurídica de que las obras terminarán, incluso de que el terreno se encuentra libre de gravamen.
Esto ocurre esencialmente debido a la inexperiencia de los clientes, o bien porque deciden concretar sus compras sin el acompañamiento de un asesor inmobiliario certificado, opina.
Al respecto, vale la pena mencionar que Taveira, a través de Corpus Lex, representa los intereses de 60 personas, de las aproximadamente 200 que se tienen contabilizadas, que fueron estafadas por la empresa Construcciones Asgomor, quien fue la responsable de construir y comercializar en preventa la torre Oak 58, que al día de hoy permanece en ruinas.
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Tal como informó El Sol de Puebla, dicho proyecto, situado en Lomas de Angelópolis, una de las zonas de mayor plusvalía del estado, se promovió como uno de los complejos habitacionales más grandes de Puebla y Latinoamérica. Este complejo habitacional se estableció mediante el esquema de fideicomiso, es decir, el dueño del terreno otorgó los derechos a la constructora para realizar las obras con la retribución económica pertinente.
Y aunque se colocó la primera piedra en 2016, en 2020 la constructora abandonó los trabajos y también a sus clientes, quienes hasta la fecha se mantienen en la incertidumbre por el futuro de su inversión.
Según el jurista poblano, son aproximadamente mil 200 millones de pesos los que la compañía, que tiene sede en Cuernavaca, Morelos, cobró por la preventa de las viviendas.
Mercado inmobiliario no está regulado
Según Taveira, director general del despacho jurídico Corpus Lex, que acompaña a 60 personas defraudadas por Construcciones Asgomor, las estafas inmobiliarias en Puebla se fraguan constantemente debido a las pocas exigencias que solicitan las autoridades locales a las constructoras.
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El abogado sostiene que es muy común observar que en las zonas de mayor plusvalía en Puebla se realice la oferta anticipada de casas y departamentos mediante el esquema de preventa, donde se invita a los inversionistas y compradores a adquirir una vivienda con la promesa de que será entregada en un tiempo determinado, usualmente en los meses o años posteriores a la transacción.
Muchos de estos proyectos, subraya Taveira, dependen financieramente de lo que se prevé recaudar en la preventa. En otras palabras, las constructoras empiezan a ofertar sus proyectos habitacionales sin siquiera tener en ese momento la solvencia económica para culminarlos.
Esto es una práctica muy recurrente en Puebla y otros estados del país con crecimiento económico, enfatiza el litigante. Y aunque sostiene que en muchos casos se consigue el capital para concluir el proyecto, en otros, como el de Oak 58, los perjudicados terminan siendo los clientes, pues las compañías se quedan sin la capacidad financiera para terminar las obras.
Que las autoridades pongan más énfasis en este tipo de fraudes que están ocurriendo con muchísima frecuencia y que están defraudando por muchos miles de millones de pesos en Puebla Además de defraudar a varios inversionistas de fuera, también defraudan a inversionistas poblanos y también afectan la imagen pública de Puebla, pues dejan los edificios completamente abandonados”, apunta Taveira, en entrevista con este medio.
Normas actuales no protegen lo suficiente
En marzo de 2022, hace exactamente dos años, la Secretaría de Economía federal puso en vigencia la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, con la cual se emitieron los requisitos de la publicidad e información relacionada al mercado inmobiliario, así como los elementos que deben tener los contratos relacionados a este tipo de transacciones.
Pizar comparte que dicho precepto brinda mayores herramientas a los compradores para garantizar que sus compras sean seguras, pues se da facultades a la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) para intervenir en los casos de incumplimiento de contrato de adhesión.
“Esto tiene que ver con que las personas que te van a vender algo tienen que hacerte un contrato que debe estar dado de alta ante Profeco, y que tienen que cumplir con ciertas características, donde, cuando no te cumplen lo que te están diciendo, Profeco puede sancionar”, explica.
Esto, sin embargo, es insuficiente ante el contexto actual, donde varias constructoras realizan la preventa de sus viviendas sin siquiera garantizar su liquidez financiera, elevando el riesgo de que puedan abandonar los proyectos en cuestión, expone el consejero nacional de AMPI.
Al respecto, Taveira opina que los derechos de los compradores necesitan robustecerse, pues, aunque el fraude con estas características está tipificado en el Código Penal del Estado, deben existir mayores garantías para evitar ese final.
Una de las propuestas que realiza el abogado es que los ayuntamientos no otorguen ningún tipo de permiso de construcción hasta que no se garantice, ya sea por activos propios o por préstamos, que una empresa es capaz de solventar todos sus gastos hasta la entrega de las viviendas.
Propuesta de ley
Pizar coincide con Taveira en que los gobiernos municipales juegan un papel fundamental en la prevención de fraudes con obras fantasma o inconclusas, pero sostiene que la necesidad de leyes generales en la materia es imperativa ante los retos actuales del sector.
“Más allá de ir haciendo parches, lo que tenemos que hacer es caminar hacia una regulación integral”, remarca el consejero nacional de AMPI.
El especialista señala que es fundamental que el Congreso del Estado acelere la revisión y discusión de la iniciativa de la Ley de Servicios Inmobiliarios, que propuso este año el legislador local Oswaldo Jiménez, quien recientemente renunció a su cargo para buscar una diputación federal, pero que fue trabajada por la AMPI desde hace más de un lustro.
Mediante este instrumento, que se encuentra a la espera de ser analizado por el Poder Legislativo local, los profesionales del sector inmobiliario buscan mayor regulación sobre la actividad que ejercen, esto con la finalidad de dar certidumbre a los inversionistas.
Además de un padrón de asesores certificados, dicha ley propone mayor rigor sobre los requisitos que se piden a los desarrolladores, esto con la finalidad de descartar a las empresas que cuenten con antecedentes negativos, o que carezcan de permisos para ejercer su actividad.
Por otra parte, Pizar afirma que el precepto también busca que los ayuntamientos ofrezcan mayor transparencia sobre los permisos que otorgan a este tipo de proyectos. Esto incluye, además, que se solicite a las constructoras evidenciar que cuentan con el capital suficiente para concluir sus proyectos, y también para cerciorarse de que los inmuebles están libres de gravamen.
Finalmente, Taveira sostiene que adquirir casas o departamentos en preventa implica un riesgo alto para los inversionistas, pues se requiere el análisis minucioso de todos los elementos que componen el proceso, muchos de ellos de difícil entendimiento para la ciudadanía de a pie, lo que puede promover la comisión de fraudes y otras prácticas desleales, e ilegales.
Yo recomiendo nunca comprar en preventa, pues no sabes los vicios ocultos que pudieran existir cuando te entregan el bien inmueble, porque no sabes cuáles son las condiciones ni si es muy difícil identificar si quien te está vendiendo tiene los medios económicos para culminar o no el proyecto, concluye el abogado.
