“En Zerezotla vivimos los que jamás viviríamos en Lomas de Angelópolis”, expresan residentes de este polígono de San Pedro Cholula, que después de La Vista Country Club y Lomas de Angelópolis sigue en la lista de las zonas de mayor plusvalía en el Pueblo Mágico de Cholula, que comprende los municipios de San Andrés y San Pedro.
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Enclavado en el segundo de los dos, a diferencia de los arriba referidos, que están ubicados en San Andrés Cholula, Zerezotla no luce amurallado por grandes bardas que separan las residencias del mundo exterior, pero su territorio sí contrasta con el resto de las superficies habitacionales con el que colinda.
El tipo de vivienda que alberga, unifamiliar, amplia y con espacios permeables, así como su cercanía con el Cerro Zapotecas, que es un área natural protegida muy valorada por ciclistas y corredores, hace de Zerezotla un punto privilegiado para vivir.
Comenzó a construirse hace 30 años con la creación de dos fraccionamientos. Hoy tiene 35. Su población es de 7 mil 656 personas, que habitan en 2 mil 846 viviendas, de acuerdo al Censo Poblacional del INEGI 2020. Está asentado en 206 hectáreas que abarcan tierra de las juntas auxiliares San Cristóbal Tepontla y San Agustín Calvario, así como de Santa María Xixitla, barrio de la cabecera local.
Hoy Zerezotla, que significa “tierra de cerezos”, es el asentamiento de la Carta Urbana que atrae al mayor número de inversionistas de la industria inmobiliaria, que tiene su atención puesta en las 106 hectáreas todavía disponibles para la consolidación de nuevos proyectos.
No obstante, esta superficie, donde el valor catastral del metro cuadrado está en 3 mil 481 pesos, ahora es una “prueba piloto” para convertirse en un área sostenible dentro de San Pedro Cholula, donde la densidad de las construcciones tenga restricciones y especificaciones obligadas, siendo algunas, regular el número de casas por lote, establecer una altura no mayor a los tres pisos y lograr que cada construcción tenga un 40 por ciento de área verde.
Eduardo Blanca, miembro del grupo de vecinos Zerezotla Activa, refiere que esta zona residencial es diferente a Lomas de Angelópolis y otros conjuntos, por su cercanía con la naturaleza, representada en el Cerro Zapotecas. Admite que al igual que muchos polígonos, en éste hay alertas, como la escasez de agua, inundaciones en época de lluvia, la existencia de una única vialidad central, por lo que subraya la importancia de regular el crecimiento.
En tanto, la secretaria de Desarrollo Urbanístico del Ayuntamiento de San Pedro Cholula, Margarita Luna, habla de la propuesta de convertirla en una “ciudad sostenible” de cara a la Agenda 2030 y de los avances en la materia asentados en la actualización del Programa Municipal de Desarrollo Urbano. En el tema también opina el presidente auxiliar de San Cristóbal Tepontla, Leonardo Cuatlayol, quien ventila que esta área exclusiva hoy emplea a más de dos mil vecinos, aunque acepta que la gran mayoría olvidó sus ladrilleras para trabajar en la prestación de servicios. El director de Predial y Catastro, Gabriel Morales, por su parte, informa que es uno de los puntos donde se tiene una mayor recaudación de impuestos municipales, al tener el valor catastral más alto.
Perfilada a ser un polígono sostenible
Desde su oficina, Margarita Luna Espinosa detalla que si bien Zerezotla es el espacio que tiene más plusvalía, en la Carta Urbana no tiene el estatus de colonia, porque es un polígono que en 1992 tomó dicho nombre a razón del primer fraccionamiento homónimo levantado.
“Zerezotla es un nombre que nace por usos y costumbres y por la construcción de sus primeras 35 viviendas, y como autoridades reconocemos que esta zona tiene un potencial habitacional importante, aunque también un freno (natural) en su crecimiento, que es el Cerro Zapotecas, porque éste es un limitante y ha hecho que los desarrolladores den un tinte ecológico a los hogares y uno de los ejemplos más claros es el conjunto La Querencia, el cual tiene áreas verdes bastantes generosas”, añade.
Revela que, en la propuesta de actualización del Programa de Desarrollo Urbano Municipal, la cual está siendo valorada por autoridades estatales, esta administración apostó a declararla como el primer punto sostenible de este Pueblo Mágico.
La iniciativa planteada es garantizar un crecimiento urbano ordenado, donde se respete el decreto estatal que protege el Zapotecas, y a la par, haya regulación en la cimentación de los nuevos hogares.
Lo que hemos propuesto, y que los desarrolladores han tomado a bien, es cambiar las densidades, ya que en este punto en específico se permiten edificios de hasta 15 niveles, pero dichas zonas son susceptibles de inundaciones y eso no es viable y lo que se busca es una densidad controlada, menor, tanto en vivienda como en metros de lotificación, es decir máximo 50 viviendas por hectárea, cada una construida en espacios de 200 metros cuadrados, y no en menos de 90 metros cuadrados como ahora los reglamentos permiten explica.
Otra restricción anotada es restringir la vocación industrial para priorizar la habitacional, apegada a los estándares ambientalistas. Como funcionaria acepta que las condiciones de Zerezotla son diferentes a las presentes en las juntas auxiliares, derivado del valor económico de las casas y por el prototipo actual de los lotes destinados para la construcción de un hogar, que es mayor a los 100 metros cuadrado, pero con el objetivo de estandarizarlos entre los 200 y 300.
“Desde su inicio fue un parteaguas en el desarrollo de la vivienda en San Pedro Cholula, no solo porque tiene un club de golf (La Huerta) o conjuntos habitacionales prototipo como La Querencia o La Devoción, sino por la línea sostenible en la que se trabaja y que tiene como meta la priorización de pozos de absorción, áreas verdes, uso de calentadores solares, recargas acuíferas y por eso hoy es una prueba piloto, porque no es una zona amurallada, sino integrada al entorno y a las juntas auxiliares”, resalta.
A decir de la funcionaria municipal, la meta debe ser que en unos años Zerezotla sea una superficie verde, donde los arbolados tengan un papel preponderante y donde su crecimiento respete los estándares de calidad de vida de las personas y las zonas agrarias de las juntas auxiliares donde su territorio converge.
Un lugar privilegiado con 7 mil habitantes; Lomas de Angelópolis con 120 mil
Circular por la calle 15 Sur, que es la avenida central de Zerezotla, permite conocer el estilo de vida de los habitantes de este polígono residencial, que tiene récord de Oxxos al sumar tres, restaurantes de cadenas importantes, hoteles, un club de golf y accesos directos a una parte arbolada de las más de 500 hectáreas del Cerro Zapotecas, un área natural protegida de Puebla.
En el Club de Golf La Huerta, Eduardo Blanca, quien es director de este recinto y también integrante del grupo vecinal Zerezotla Activa, platica que este complejo antes de albergar fraccionamientos fue un rancho y una hacienda llamada San Antonio Zerezotla, en el año 1600, y asegura que ahora es un lugar privilegiado para vivir.
Así como expone las bondades de la zona, también enlista las preocupaciones que los ocupa y preocupa a futuro. Menciona que sus habitantes solo cuentan con una vialidad central, que la entrada de un fraccionamiento llega a inundarse en tiempo pluvial afectando a 30 familias y que varias casas, por un tema de falta de presión en la red hidráulica, tienen un suministro deficiente de agua potable.
Eduardo Blanca, más que ver las situaciones anteriores como problemas, las califica como alertas y señales de la importancia de dirigir un crecimiento urbano ordenado, porque hay puntos donde ha sido un poco descontrolado y aunque no se tienen hoy problemas de movilidad o servicios públicos, se debe trabajar para prevenirlos.
Lo que buscamos desde hace diez años como agrupación es ir ordenando el crecimiento, para que Zerezotla siempre tenga esta bonita cara, porque se ha vuelto un lugar privilegiado para habitar y cuando digo privilegiado, no hablo de lujo, sino de que tenemos atrás un área natural protegida de 500 hectáreas (el Zapotecas), tenemos banquetas donde la gente camina, convivencia con nuestras mascotas, áreas libres para hacer deporte o circular en bicicleta (…) aquí la zona no es de mucho poder adquisitivo, hay de todos los niveles (económicos), pero lo central es la naturaleza que nos rodea precisa.
Aclara que no buscan frenar el desarrollo inmobiliario, pero sí promover el crecimiento sustentable en las áreas de vocación habitacional, a través de que autoridades municipales autoricen bajar la densidad permitida, para evitar la construcción de edificios de hasta 15 pisos o de casas en terrenos muy pequeños y con ello se pierdan las áreas permeables.
“Nuestra propuesta ya presentada al Ayuntamiento de San Pedro Cholula es que los fraccionamientos que lleguen contemplen lotes de 300 metros cuadrados como mínimo para la construcción de una vivienda de no más de tres pisos y que deje el 40 por ciento de la superficie de área libre o estacionamiento para favorecer la permeabilidad de agua, y aunque a los constructores no les agrada la idea, porque prefieren vender muchas casas en lotes pequeños, nosotros buscamos que no haya edificios altos, ya hay algunos de hasta seis pisos, pero queremos que haya control”, reitera.
El representante vecinal, quien comparte que “en Zerezotla vivimos los que jamás viviríamos en Lomas de Angelópolis”, justifica esta cita, al decir que no es lo mismo vivir más de siete mil personas en Zerezotla, que 120 mil en Lomas de Angelópolis. También señala que la exclusividad de este suelo de San Pedro Cholula, a diferencia de otros, no es el valor económico de la tierra, sino más bien no explotar la tierra de más.
No queremos multifamiliares
Eduardo Blanca asegura que continuarán incentivando modificaciones a las leyes, sobre todo a la de Fraccionamientos, para lograr un crecimiento urbano ordenado, porque de no existir regulación y se permita la creación de multifamiliares, entonces las calles serán insuficientes y los servicios presentarán debilidades.
San Pedro Cholula como municipio sólo tiene dos importantes entradas y salidas en todo su territorio. Zerezotla sólo tiene una, la avenida 15 Sur, y por ende no se puede permitir una ciudad así, por eso hoy como residentes participativos trabajamos en la Cholula que queremos ver y el crecimiento que queremos ver.
Habla de un circuito vial que puede detonarse en este polígono de mayor plusvalía, que abarca las calles 15 Sur, 29 Sur y la Prolongación de la 3 Poniente, pero ahora no ha sido necesario adaptarlo como tal, porque la intención no es crear nuevas rutas, sino generar escenarios de sostenibilidad y determinar el uso del suelo, así como otras acciones de cuidado de medio ambiente, como direccionar el agua pluvial a pozos de absorción o crear una planta de tratadora de agua.
Reconoce la voluntad del Ayuntamiento de San Pedro Cholula para caminar con Zerezotla Activa, que hoy agrupa a 30 vecinos, quienes también han realizado acciones de asistencia social a favor de las comunidades, han forestado el Cerro Zapotecas, han sumado esfuerzos para hacer obras con inversiones bipartitas con la autoridad y solicitado acciones en progreso de las juntas auxiliares para hacer menos los contrastes existentes.
De hecho, considera que el Cerro Zapotecas debería de pasar de área natural protegida de Puebla, a una de índole federal, porque hoy se necesita forestarlo, no es una reserva con muchos árboles, pero debe serlo.
Recuerda que su abuelo y padre, quienes fueron fundadores de Zerezotla, en su momento plantaron muchos árboles en el Zapotecas, este pulmón que actualmente tiene más de dos mil propietarios, pero también en las planeaciones se busca transformarlo en un área más verde, si así lo imaginan todos los involucrados.
Finalmente sostiene que como residentes trabajan con las juntas auxiliares de este municipio para mejorar el entorno de las mismas y muestra de ello es que en el 2017 por iniciativa propia se colocaron 20 cámaras de videovigilancia para generar zonas tranquilas, tanto para locales como visitantes, ya que una debilidad en el tema es el robo de autopartes. Además de forma anual se hacen colectas de alimentos y ropa, artículos que luego se distribuyen entre las familias de esos puntos.
Tierra de oportunidades
La mayor parte de las 206 hectáreas que integran Zerezotla está en territorio de la junta auxiliar San Cristóbal Tepontla y desde la alcaldía, el edil subalterno, Leonardo Cuatlayol, expresa que esta área residencial ha traído varios beneficios a los habitantes.
Zerezotla pertenece a Tepontla y nos ha beneficiado demasiado, porque las personas que antes se dedicaban a la elaboración del tabique ahora son vigilantes, jardineros o prestan sus servicios en las casas puntualiza
Tan sólo manifiesta que más de dos mil habitantes trabajan en los fraccionamientos de dicho territorio, el cual colinda con el Zapotecas.
Incluso, subraya que son los residentes de la zona de mayor plusvalía en este municipio los que más cuidan esta reserva ecológica.
“Hace ocho años nadie se acercaba a Zerezotla, era una zona olvidada, pero llegó un presidente municipal (José Juan Espinosa) y le invirtió y le salió muy bien, y ahora es una zona de mucha economía”, agrega.
Acepta que, tras el crecimiento potencial del polígono exclusivo, en Tepontla dejaron de funcionar 75 hornos de los 100 que había, ya que solo quedan 25, porque la gente ahora trabaja en la industria de servicios.
Al preguntar si Zerezotla representa una desigualdad territorial para la comunidad que representa, debido a las diferencias entre ambas, contesta que por años las juntas auxiliares han estado olvidadas, porque si el municipio no avanza, tampoco las comunidades, y hoy hay mucho abandono.
“Como presidentes auxiliares no manejamos economía pública, presupuesto, y pues aquí hay necesidades, principalmente hacen falta acciones de repavimentación y sustitución de redes de drenaje, porque las actuales están por caerse y no se tiene el apoyo para dar las soluciones esperadas”, concluye Leonardo Cuatlayol.
